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A Lei nº 13.097/15 e seus avanços no direito imobiliário
  • 23-02-2015

A Lei nº 13.097/15, objeto da conversão em lei da Medida Provisória 656, nos seus artigos 54 a 62, trouxe um grande avanço ao direito imobiliário e registral brasileiro ao positivar o Princípio da Concentração dos atos registrais na matrícula imobiliária.

Referido princípio preceitua que todos os ônus, ou seja, aquelas restrições judiciais ou administrativas que recaem sobre o patrimônio de uma pessoa, devem estar registradas ou averbadas na matrícula do imóvel, sob pena de não ter efeito em face de terceiros de boa-fé que vierem a adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel.

Simplificando, não será mais necessária a obtenção de infindáveis certidões fiscais e judiciais em nome dos vendedores e dos seus antecessores na ocasião da realização de negócios imobiliários, bastando para a sua segurança jurídica apenas a análise pormenorizada da matrícula do imóvel.

Esta modernização da legislação vem ao encontro dos desejos do mercado visto que torna muito mais célere a concretização dos negócios imobiliários. Até o presente momento, ao realizar a aquisição de um terreno, por exemplo, se faz necessário a obtenção de inúmeras certidões judiciais em nome dos vendedores, e muitas vezes em diversas cidades e até estados diferentes em virtude do domicílio do alienante e a localização do imóvel a fim de verificar eventuais pendências sobre o mesmo ou ainda a insolvência do vendedor, mercê de ver seu título de propriedade ser considerado fraudulento futuramente. A obtenção de toda esta documentação chega a durar meses em alguns casos mais complexos.

Porém, quando a Lei 13.097/15 estiver em sua plena vigência, daqui a dois anos, bastará a emissão da matrícula do imóvel com negativa de ônus para que o adquirente tenha plena segurança jurídica da aquisição, conforme expressamente previsto no parágrafo único do artigo 54 da lei.

Este lapso de dois anos até a efetiva vigência da lei se dá em virtude do seu artigo 61, ao qual previu o referido prazo para que os credores possam registrar e/ou averbar os seus créditos e/ou direitos sobre os imóveis de seus devedores regularizando assim situações anteriores a promulgação da lei.

De mais a mais, tem-se que a lei também trouxe novas modalidades de averbação sobre a matrícula, a fim de beneficiar os credores frente a satisfação de seus créditos.

A primeira delas é a possibilidade de averbação na matrícula, mediante autorização judicial, de ações ainda em fase de processo de conhecimento, quando o seu resultado possa reduzir o proprietário a insolvência.

A inovação está no fato de que antes da lei somente era possível a averbação de ações em fase de execução.

Ocorre que em virtude de nosso sistema judiciário, o tempo entre a distribuição de um processo até que ele chegue a fase de execução pode durar anos, período este em que o devedor pode dilapidar totalmente seu patrimônio, não restando qualquer imóvel quando da efetiva execução.

Esta situação não mais ocorrerá se averbada a distribuição da ação, visto que quando da execução, caso o imóvel tenha sido alienado, o comprador responderá conjuntamente com o bem até o limite da dívida tabulada.

Outra novidade é a possibilidade de sub-rogação pelo credor do preço ou eventual crédito imobiliário do alienante quando estes recaírem sobre unidade autônoma integrante de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício devidamente registrado, ao qual tenha seu fruto sido utilizado em desfavor da satisfação de créditos averbados.

Sendo assim, com o advento desta nova lei e a consagração do Princípio da Concentração, há inegável ganho social em virtude do aumento da segurança jurídica na aquisição de imóveis e garantias reais bem como na brevidade de tempo entre as negociações e sua conclusão.

Finalmente, recordamos que mesmo com a simplificação e desburocratização trazidos pela lei, a análise da matrícula por um advogado quando da alienação de um imóvel se faz primordial para a completa segurança jurídica do negócio, e ainda, que dentro do prazo de dois anos se fará necessária a obtenção de todas as certidões de praxe a fim de precaver-se sobre eventual evicção ou decretação de ineficácia da alienação.

Autor: Tiago Augusto Pereira

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​Escanhoela Advogados Associados - EAA tem sua história vinculada há décadas com a atividade forense, cujo início remonta ao ano de 1949 quando o patriarca da família, Lázaro Paulo Escanhoela, iniciou suas atividades como funcionário do Fórum da Comarca de Piedade.

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