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A alienação fiduciária imobiliária e a celeridade na recuperação do crédito investido
  • 20-03-2013
A promulgação da Lei nº 9.514/97 veio a trazer um grande salto quanto a garantia dos créditos imobiliários, modernizando nossa legislação e fomentando a nossa economia, visto o significativo aumento dos investimentos na área da construção civil bem como dos fundos de investimentos ligados a este ramo. Isto se dá pelo motivo de que a alienação fiduciária trouxe para a normativa pátria a tão ansiada celeridade na recuperação do crédito oferecido e inadimplido, tanto por parta dos entes bancários quanto pelas próprias construtoras e incorporadoras.

Essa celeridade se dá pelo fato de que inadimplida qualquer das obrigações do contrato de alienação fiduciária, sua resolução se dará utilizando-se somente a estrutura do Ofício de Registro de Imóveis ao qual está matriculado o bem alienado, não sendo necessário qualquer tipo de ação judicial para ver seus créditos satisfeitos. Desta forma, há uma fuga do extremamente abarrotado sistema judiciário brasileiro, diminuindo em muito os custos e o tempo para recuperação do crédito por partes dos credores fiduciários.

A resolução da alienação fiduciária se dá pelo sistema de consolidação da propriedade do bem imóvel ao qual demonstraremos brevemente a seguir:

Estando inadimplidas as obrigações referentes à alienação fiduciária pelo fiduciário, prazo de 30 (trinta) dias, e estando este devidamente registrado na matrícula do imóvel, pode o credor requerer a notificação extrajudicial do devedor para que pague todos os débitos em aberto em até 15(quinze) dias sob pena de ver o bem expropriado, retornando este para o patrimônio do fiduciário.

Havendo o pagamento dos valores em aberto será restabelecido o contrato de alienação fiduciária e mantida a posse do imóvel com o devedor fiduciante. Porém, não ocorrendo o pagamento, o Oficial do Registro de Imóveis irá certificar o fato, e recolhido o Imposto de Transmissão Inter-vivos – ITBI, consolidará a propriedade em nome do credor.

Superada esta fase, o credor fiduciário deve em 30 (trinta) dias promover o leilão público do imóvel em duas oportunidades, não podendo o bem ser arrematado em primeiro leilão por valor abaixo da avaliação constante no contrato de alienação fiduciária, este devidamente corrigido até a data do leilão, e em segundo leilão por valor menor do que o quanto devido pelo fiduciante, inclusos nestes os custos com a consolidação, encargos legais, tributos e outras despesas despendidas para a realização do mesmo.

Sendo o valor da arrematação maior do que a dívida, o credor é obrigado a entregar ao devedor o saldo remanescente do lance.

Não havendo licitantes, ou sendo o lance de valor abaixo dos que acima citados, será considerado extinto o contrato entre as partes ficando o bem em propriedade plena do alienante.

Este instituto criou uma forma de garantia cuja satisfação é mais rápida e segura para os investidores do ramo imobiliário. Porém deve ser utilizado da forma correta e em contrato criteriosamente formalizado por profissional especializado e habilitado na área jurídica, sob risco de se tornar um fardo para o investidor, que preso nas teias de um contrato mal elaborado, pode vir a sofrer prejuízos financeiros maiores do que se tivesse usufruído de outros meios de garantia do empréstimo.
Autor: Tiago Augusto Pereira

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​Escanhoela Advogados Associados - EAA tem sua história vinculada há décadas com a atividade forense, cujo início remonta ao ano de 1949 quando o patriarca da família, Lázaro Paulo Escanhoela, iniciou suas atividades como funcionário do Fórum da Comarca de Piedade.

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