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A cláusula de raio na locação em shopping centers
  • 24-06-2016
Embora a lei de locações seja uma das que tenham aplicação mais objetiva e contenha o menor número de interpretações divergentes, não são raras situações de conflito envolvendo locadores e locatários.

A questão se acirra quando a locação se dá em shopping centers.

Isso porque para a locação envolvendo lojistas e empreendedores de shopping centers a lei dispensa apenas um artigo específico, o qual é um dentre os poucos da lei de locações que permite interpretações conflitantes e deixa um grande espaço para conflitos.

Referido artigo, no que é mais importante, dispõe que a lei de locações se aplicará em tudo na relação entre lojistas e empreendedores de shopping centers, mas que algumas condições pactuadas especificamente para esse tipo de locação valerão, ainda que possam ser interpretadas em conflito com a disposição geral da lei.

É o caso, por exemplo, da fixação de horários de funcionamento e até mesmo formas diversas de remuneração mensal pelo uso do espaço.

Embora a lei não deixe claro – e aqui já começa o trabalho do intérprete – sobre quais dispositivos da lei as condições livremente pactuadas com shopping centers devem prevalecer, há certo consenso de que esta prevalência só é cabível se a disposição particular for inerente ao exercício da atividade empresarial de centros comerciais.

Assim, as condições previstas no contrato de locação que sejam conflitantes ou que imponham obrigações não previstas na lei de locações só sobrevivem se forem atinentes especificamente ao funcionamento do centro comercial, e desde que não violem a função social do contrato.

Por exemplo, e nesse curto texto só cabe o questionamento, é válida a cláusula contratual que permite ao empreendedor do shopping center alterar a localização da loja entre os espaços disponíveis, de acordo com o seu critério? Há excesso nessa estipulação ou é só uma permissão que atende a possibilidade do empreendedor analisar e melhor distribuir o tenant mix em seu centro comercial?

O Poder Judiciário, como salvaguarda de direitos, é rotineiramente chamado para interpretar tais contratos e aplicar a melhor solução a casos envolvendo lojistas e empreendedores de shopping centers.

Numa dessas oportunidades, aliás, o STJ – Superior Tribunal de Justiça, órgão de cúpula do sistema judiciário brasileiro, declarou válida a denominada cláusula de raio em um caso concreto, pela qual lojistas ficaram obrigados a abster-se de empreender no mesmo ramo, com a mesma marca, em determinado espaço físico mínimo, calculado em quilômetros a partir do centro comercial.

O entendimento do Tribunal foi o de que, no âmbito abstrato, a cláusula é valida, devendo ser analisado, caso a caso, eventual exagero na fixação da restrição da atuação de comerciantes em raios de vários quilômetros, em localizações onde a atividade torne-se impraticável fora do shopping center.

O CADE – Conselho Administrativo de Defesa Econômica, recentemente, iniciou o julgamento de casos envolvendo a mesma discussão. Já no início do julgamento, o qual ainda não foi finalizado, no entanto, o CADE, diferentemente do que entendeu o STJ, interpretou que a clausula de raio imposta aos lojistas tem o potencial de fechar o mercado e prejudicar até mesmo consumidores.

A situação, portanto, seja no que se refere a cláusula de raio ou a outras questões que envolvem locações em centros comerciais, está longe de ser pacífica, e gera muita discussão, devendo tanto lojistas quanto empreendedores ficarem atentos aos limites de tais regras e à evolução do entendimento dos órgãos administrativos e judiciais que analisam a matéria.
Autor: Luiz Pinheiro de Camargo Neto

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