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A cobrança da comissão de corretagem e o entendimento do STJ
  • 25-08-2016

O STJ, última instância da justiça brasileira para decidir conflitos acerca da aplicação de leis infraconstitucionais, decidiu, na quarta-feira do dia 24/08, importante tema de grande repercussão no ambiente empresarial da construção civil.

A discussão envolvia a questão relativa a legalidade, ou não, da prática comum utilizada por grandes e pequenas empresas do setor da construção civil, de atribuir ao consumidor o pagamento da comissão de corretagem quando da compra de imóveis na planta.

Para empresas do setor imobiliário, a cobrança da comissão de corretagem era legal, pois nem o Código Civil, nem o Código de Defesa do Consumidor, inibiam a prática, que, segundo os dispositivos legais aplicáveis, poderia ser livremente disciplinada pelas partes envolvidas no negócio.

Já para os consumidores, a tese defendida era de que a cobrança da comissão de corretagem era ilegal, por caracterizar venda casada, já que o produto principal do negócio seria o imóvel, e o acessório, do qual os compradores, sob essa ótica, não podiam se desvincular por arbitrária exigência das vendedoras, seria o preço inerente ao serviço de intermediação da venda.

Consumidores também alegavam que, tendo sido os corretores contratados pelas empresas vendedoras, à esta caberia o dever de remunerá-los.

Discussões como essa envolvem milhares de processos em todo o Brasil.

O Escanhoela Advogados Associados atuou na defesa do interesse de seus clientes em centenas de ações envolvendo o tema, defendendo a tese que foi confirmada pelo STJ por meio dos Recursos Especiais nº 1.551.951, nº 1.599.511, nº 1.551.956, e nº 1.551.968, eleitos pelo próprio tribunal para representar todos os demais casos similares em trâmite no Brasil, onde decidiu-se, por unanimidade, que é válida a cláusula, inserida no contrato de compra e venda ou em instrumento apartado, que responsabiliza o consumidor pelo pagamento da comissão de corretagem.

O entendimento do tribunal foi pautado na legislação aplicável ao caso, e em princípios norteadores das relações de consumo, tais como a transparência e o dever de informação.

Por isso, foi considerada válida a cobrança da comissão de corretagem em face do consumidor comprador do imóvel na planta, desde que haja previsão expressa, seja por meio de cláusula inserida no contrato de venda e compra, ou por meio de instrumento apartado.

O tribunal também entendeu que, no caso de cobranças feitas sem a prévia comunicação ao consumidor, ou seja, sem previsão contratual, o prazo para o ingresso com pedido judicial de restituição é de três anos.

No que se refere a taxa SATI, o STJ entendeu ser irregular a sua cobrança, por destinar-se a remunerar a própria incorporadora, e não um serviço autônomo e legal, como o de intermediação.

Essa decisão do STJ uniformiza a tese relativa a comissão de corretagem, e servirá de base para todos os demais casos semelhantes em trâmite no Brasil, passando a valer após serem esgotados os eventuais e possíveis recursos a serem interpostos por quem tenha interesse e seja parte no processo, os quais, todavia, em regra, não têm capacidade processual de modificação da decisão já adotada.

Autor: Luiz Pinheiro de Camargo Neto

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​Escanhoela Advogados Associados - EAA tem sua história vinculada há décadas com a atividade forense, cujo início remonta ao ano de 1949 quando o patriarca da família, Lázaro Paulo Escanhoela, iniciou suas atividades como funcionário do Fórum da Comarca de Piedade.

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