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As implicações jurídicas da renovação da locação comercial
  • 12-07-2016

Sendo a locação imobiliária destinada ao comércio, o locatário tem direito, em determinadas hipóteses, a renovação do contrato, por período igual ou superior a cinco anos. A situação parece simples, mas não é.

Há diversas implicações jurídicas envolvidas na renovação do contrato de locação comercial, que repercutem no exercício da atividade econômica e trazem consequências irreversíveis tanto para o locador como para o locatário.

A primeira implicação jurídica decisiva no que tange a renovação refere-se ao momento no qual deve ser negociada a continuidade da locação.

Nesse aspecto, deixar para renovar o contrato em período mais próximo ao do vencimento, na última hora, pode não ser bom para o locatário. O locador, de outro lado, recebe grande vantagem negocial caso a discussão sobre a renovação seja provocada às vésperas da finalização do prazo contratual.

Isso porque a lei de locações, de modo inquestionável, atribui ao locatário que preencha os demais requisitos impostos para a renovação, a possibilidade de pedir judicialmente – e compulsoriamente – a continuidade do contrato, desde que, não tendo sido possível acordo com o locador, o faça no período compreendido entre o início do último ano e os seis meses que antecederem ao fim do contrato.

A perda desse prazo legal, de natureza decadencial, embora seja objetivo e fixo, e independa de interpretações, leva muitos locatários a dificuldades na continuidade de seu negócio, quando não se obtém a concordância do locador com a renovação.

E embora seja eminentemente jurídica, essa situação causa efeitos diretos na fase negocial da renovação, e pode dar ou tirar vantagens do locador ou locatário, a depender do momento em que a discussão é realizada.

Essa, todavia, não é a única questão a exigir atenção no momento da renovação.

Além disso, mesmo nos casos em que o locatário preencha todos os requisitos para renovar compulsoriamente a locação, ao locador ainda assim é possível retomar o imóvel, em situações que estão previstas na legislação, e devem ser bastante estudadas pelo interessado, em razão de suas consequências.

Há também, algumas atividades que, por não possuírem caráter iminentemente comercial, e terem forte cunho social, são rigorosamente protegidas pela legislação, permitindo a retomada do imóvel somente em excepcionalíssimas situações.

O conhecimento da legislação que rege a locação de imóveis com destinação a fins comerciais, portanto, é imprescindível para o sucesso de uma boa relação locatícia, que preserve direitos do locador, atribuindo-lhe o retorno desejado em decorrência da disponibilização do imóvel à terceiros, inclusive com cobertura de eventuais riscos inerentes ao negócio jurídico a ser desenvolvido no local, e permita ao locatário o regular exercício de sua atividade comercial.

Autor: Luiz Pinheiro de Camargo Neto

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