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EAA | Coletânea Locação - O Direito de Preferência do Locatário na Aquisição do Imóvel - Tema 07/09
  • 04-09-2018
Como em todo contrato, na locação temos partes (locador e locatário) que ao mesmo tempo em que possuem interesses em comum, possuem interesses divergentes.

Em comum, via de regra, existe a intenção de que o locatário permaneça no imóvel durante o período estabelecido no contrato, cuidando do imóvel como se fosse seu, pagamento o aluguel ao locador, que por sua vez deve abster-se de incomodar desnecessariamente o locatário, cobrando do mesmo apenas aquilo que efetivamente foi pactuado.

Todavia, existe um permanente conflito de interesse (mesmo que oculto), por exemplo, quando se pensa no reajuste do aluguel. Ao locatário interessa o menor valor possível, ao passo que ao locador o interesse é exatamente o oposto.

Justamente por conta de interesses conflitantes é que o contrato se faz necessário.

E dentro desse contexto não é incomum surgir situação fática que torne necessário ao locador, no curso do contrato de locação, alienar (vender) o seu imóvel.

Se isso acontece, fica a dúvida: e o locatário? O que pode fazer nesse caso? A locação acaba? Ele deve deixar o imóvel? Ou o contrato continua?

Trata-se de uma clara hipótese de conflito de interesse, pois o locador, por algum motivo, precisa vender o imóvel e não deseja permanecer seu dono apenas para dar cumprimento ao contrato de locação. D’outro lado, o locatário não quer que o contrato se acabe, mas não sabe quem será o novo dono e como serão as coisas dali em diante.

Bem, por conta dessa situação e considerando-se que, mesmo que exista contrato de locação em vigência, não se pode forçar alguém a permanecer dono de um imóvel que não mais lhe interessa, a lei prevê que nas hipóteses de alienação do imóvel locado, o locatário terá preferência em sua aquisição.

Isso significa que, se desejar vender o imóvel locado, deve o locador informar o locatário sobre o negócio. Assim, caso este último tenha interesse na aquisição, terá o prazo de 30 (trinta) dias para informar o locador. Feito isso, ele terá preferência na compra. Ou seja, entre o locatário e um terceiro, o locador deverá vender o imóvel ao locatário.

Vale ressaltar que, para que exista o direito de preferência, a aquisição do imóvel pelo locatário deve respeitar as condições do negócio que seria feito entre o locador e terceiro. A título de exemplo: se o locatário informa que deseja comprar o imóvel, mas que apenas pode pagar 50% do valor ofertado por terceiro, não terá então direito de preferência. Isso porque estaria havendo um enriquecimento sem causa do locatário, em prejuízo ao direito de propriedade do locador, bem como da livre comercialização de seus bens.

A lei de locações prevê diversos procedimentos que devem ser seguidos desde o momento da comunicação da alienação do imóvel pelo locador, até a venda. Permanecendo ainda a necessidade de análise, caso a caso, sobre a questão de se irá ou não perdurar o contrato de locação na hipótese de o locatário não optar pelo exercício do direito de preferência (em outras palavras: o contrato continua com o novo dono ou não?). Seja como for, trata-se de situação delicada e que causa impacto na vida e/ou negócios dos envolvidos, motivo pelo qual é sempre importante o auxílio de profissionais da área jurídica, que poderão avaliar em cada episódio quais os procedimentos a serem seguidos e possíveis consequências para as partes.
Autor: Raquel Fernanda Guariglia Escanhoela

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​Escanhoela Advogados Associados - EAA tem sua história vinculada há décadas com a atividade forense, cujo início remonta ao ano de 1949 quando o patriarca da família, Lázaro Paulo Escanhoela, iniciou suas atividades como funcionário do Fórum da Comarca de Piedade.

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