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Principais vantagens e desvantagens da fiança como garantia no contrato de locação, do ponto de vista do locador
  • 21-12-2015
O contrato de locação de imóvel urbano é um dos contratos mais comuns nos dias de hoje – todos nós conhecemos alguém que faz parte de uma relação locatícia, seja como locador ou locatário, se não formos nós mesmos um dos protagonistas de tal relação.

Da mesma maneira, é comum que seja exigida do locatário a apresentação de garantia¹, a qual tradicionalmente toma a forma de fiança.

Ocorre que esta forma de garantia contratual nem sempre é a melhor para o locador, posto que, apesar de possuir vantagens consideráveis, dependendo da situação concreta, estas não compensam suas desvantagens.

Diante disso, nos propomos a chamar a atenção ao que consideramos serem as principais vantagens e desvantagens da fiança como forma de garantia na locação de imóvel, para o locador.

A principal vantagem da fiança como forma de garantia locatícia é a possibilidade de se buscar todos os bens do fiador para satisfazer as dívidas do locatário perante o locador – inclusive bens de família², o que não seria possível em face do devedor original (no caso, o locatário inadimplente).

Além disso, por meio de cláusula de renúncia ao benefício de ordem, é possível se determinar, desde o início da relação contratual, que poderá o locador buscar as quantias devidas diretamente do fiador, sem necessitar buscar recebe-la anteriormente do locatário.

Porém, há também uma grande desvantagem na utilização deste modo de garantia: via de regra, a fiança aumenta em muito o tempo para que se consiga reaver o imóvel locado, caso o locatário inadimplente não queira dele se retirar.

Isso porque, nos termos da lei nº 8.245/1991, a existência de uma das formas de garantia previstas em seu artigo 37 impede o despejo liminar (antes do julgamento final da ação) do locatário.

E, no caso do contrato garantido por fiança, vem entendendo a jurisprudência que, para a concessão do despejo liminar, é necessária a prova de que o fiador teve sua insolvência civil decretada, por sentença judicial transitada em julgado.

Caso contrário, só poderá o locador reaver seu imóvel após o término da ação de despejo – o que, como bem se sabe, pode levar anos.

Portanto, como pode se ver, a questão da garantia no contrato de locação é mais complexa do que aparenta ser a princípio, devendo sempre ser analisados todos os aspectos do negócio, de maneira a se definir qual é a mais vantajosa em cada caso.
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¹ A qual, nos termos do artigo 37 da lei nº 8.245/1991, pode consistir em caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
² Nos termos do artigo 3º, inciso VII da Lei nº 8009/1990, combinado com o artigo 82 da Lei nº 8245/1992.
Autor: Paulo Rafael Guariglia Escanhoela

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​Escanhoela Advogados Associados - EAA tem sua história vinculada há décadas com a atividade forense, cujo início remonta ao ano de 1949 quando o patriarca da família, Lázaro Paulo Escanhoela, iniciou suas atividades como funcionário do Fórum da Comarca de Piedade.

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